"თიბისი კაპიტალის" მიერ მომზადებული კვლევა საცხოვრებელი უძრავი ქონების სექტორის შესახებ 2018 წლის სრულ ანალიზს მოიცავს. კვლევის მომზადება ბაზრის მონაწილე დეველოპერების მზარდმა მოთხოვნამ განაპირობა, რომ მიიღონ რელევანტური, სანდო და კომპეტენტური ინფორმაცია სექტორის შესახებ. შესაბამისად, კვლევის მიზანია, კომპანიებსა და პოტენციურ ინვესტორებს დაანახოს ბაზრის მიმდინარე მდგომარეობა და სექტორის განვითარების პოტენციალი.

კვლევის მიხედვით ირკვევა, რომ 2018 წელს თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობამ 4.1 მილიარდი ლარი შეადგინა, რომლის 65% ახალაშენებული ბინების ტრანზაქციებით იყო განპირობებული. ბინების რეალიზებული ფართობი 31%-ით გაიზარდა, რასაც, იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობასთან ერთად, ეროვნული ბანკის მიერ დაანონსებული რეგულაციის მოლოდინმა შეუწყო ხელი. ხოლო რეგულაციის ამოქმედების შემდეგ, 2019 წლის იანვარში დამტკიცებული იპოთეკური სესხების რაოდენობა 47%-ით შემცირდა, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

2018 წელს მოთხოვნის განსაკუთრებული ზრდა პრემიუმ და საშუალო სეგმენტის ბინებზე შეინიშნებოდა. ცენტრალურ უბნებში რეალიზაციის მნიშვნელოვანი ნაწილი დიდი ფართობის ბინებზე მოთხოვნით არის განპირობებული, ხოლო გარეუბნებში შედარებით პატარა ბინების გაყიდვა სჭარბობს.

ამავდროულად, ახალი სამშენებლო რეგულაციის ფონზე, თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მშენებლობაზე გაცემული ნებართვები, წინა წელთან შედარებით, 45%-ით არის შემცირებული. "თიბისი კაპიტალის" გათვლებით, ნებართვების კლება საცხოვრებელი ფართობის შემცირებაში 2021 წლის დასრულებულ მშენებლობებში აისახება.

"თიბისი ბანკის" გენერალური დირექტორის - ვახტანგ ბუცხრიკიძის განცხადებით, კვლევა მოიცავს ვრცელ სტატისტიკურ ინფორმაციას უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით მთელი ქვეყნის მასშტაბით, თუმცა აქცენტი განსაკუთრებით თბილისსა და ბათუმზეა.

"უძრავი ქონების ბაზარი არის ქართული ეკონომიკისთვის ერთ-ერთი სტრატეგიული მიმართულება და გადავწყვიტეთ, რომ პირველი შეხვედრა სწორედ ჩვენს არსებულ და პოტენციურ პარტნიორებთან გაგვეკეთებინა. 2018 წელი ჩვენთვის ძალიან საინტერესო იყო და მიმდინარე წელიც საკმაოდ წარმატებით დავიწყეთ. გვინდა, რომ კლიენტებთან მჭიდრო, ხანგრძლივი ურთიერთობა დავამყაროთ. მოგეხსენებათ, რომ შევისწავლეთ და დავაგროვეთ საკმაოდ ვრცელი სტატისტიკური ინფორმაცია უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით მთელი ქვეყნის მასშტაბით, თუმცა აქცენტი განსაკუთრებით თბილისსა და ბათუმზე გავაკეთეთ. გვინდა, პარტნიორებს გავუზიაროთ ჩვენი ხედვა, როგორ წარმოგვიდგენია ბაზრის განვითარება მომდევნო წლების განმავლობაში. მთავარია, რომ უძრავი ქონების ღირებულება არის საკმაოდ სტაბილური, ვფიქრობთ, რომ სამომავლოდ მოთხოვნა გაიზრდება და ფასების მხრივაც პოზიტიური ზრდა დაფიქსირდება," - განაცხადა ვახტანგ ბუცხრიკიძემ.

უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების დინამიკასა და კვლევის მნიშვნელობაზე ისაუბრა "თიბისი კაპიტალის" დირექტორმა გიორგი თხელიძემ, რომლის ინფორმაციითაც, უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურად ვითარდება, ხოლო ამ პროცესში ბანკებისა და სექტორის როლიც მნიშვნელოვანი იქნება მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში.

"ჩვენი პარტნიორებისგან ძალიან დიდი მოთხოვნა იყო, რომ მსგავსი კვლევა გაგვეკეთებინა. დღეს შეგვიძლია განვაცხადოთ, რომ საკმაოდ სწრაფად იზრდება ბაზარი და არის ინტერესი, თუ როგორი მოლოდინი გვაქვს სამომავლოდ უძრავი ქონების ბაზრის ზრდასთან დაკავშირებით - რა იქნება ამის განმაპირობებელი და ასევე შემაფერხებელი გარემოებებიც. საკმაოდ მჭიდროდ ვიმუშავეთ თბილისის მერიასთან, რადგან საკმაოდ ბევრი ინფორმაციის დამუშავება გახდა საჭირო ბაზრის სრულყოფილი კვლევისთვის. წარვადგინეთ ზრდის მაჩვენებლების შეფასება და ბაზრის პერსპექტივაც. რეგულაციებმა, შესაძლებელია, ამ პროცესის გარკვეული შეფერხება გამოიწვიოს. ასევე მნიშვნელოვანია მოსახლეობის სყიდვითუნარიანობის ზრდა, რაც სახეზეა და ეს პოზიტიურად აისახება. ვფიქრობთ, რომ ზრდა იქნება სექტორში, ამაში ბანკებისა და სექტორის როლი მნიშვნელოვანია მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში. მართალია, რეგულაციებმა გარკვეული უარყოფითი გავლენა მოახდინა, მაგრამ რაც შეეხება უშუალოდ სამშენებლო რეგულაციებს, ვფიქრობთ, რომ შენელების ეფექტი არ იქნება საგრძნობი. დაკრედიტების შეზღუდვა შეიძლება სყიდვითუნარიანობაზე აისახოს, მაგრამ ჯერჯერობით ამის ნიშნები არ არის," - აღნიშნა გიორგი თხელიძემ.

გიორგი ჩუმაშვილი, Allproperti.ge--ს დამფუძნებელი: "თიბისი კაპიტალმა" საკმაოდ საინტერესო ანგარიში წარადგინა. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევებით განებივრებული არ ვართ, მაგრამ საინტერესოა, რომ ამ პროცესში ჩართულ დეველოპერებსა და უძრავი ქონების ბიზნესის სხვა მოთამაშეებს ჰქონდეთ სწორი ხედვა, რაშიც ეს კვლევა გზამკვლევის ფუნქციას შეასრულებს. "თიბისი კაპიტალმა" ამით მთელ ბაზარს და სექტორს მისცა ინფორმაცია, თუ როგორი იქნება ტრენდები ბოლო წლების განმავლობაში, ლოკაციები, მიწოდება და შესყიდვის პირობები. დეველოპერებს, ბროკერებს, ბანკებს, ფინანსური ინსტიტუტის წარმომადგენლებს ძალიან დააინტერესებთ ეს კვლევა, რაც რეალურად ქვეყნის ეკონომიკის ზრდის პოტენციალს ასახავს. ეს მნიშვნელოვანია და ინფორმაციის განახლებას "თიბისი კაპიტალი" მოახდენს რეგულარულად, შესაბამისად, დინამიკაც ძალიან კარგი იქნება დაკვირვებისთვის და ჩვენც "თიბისი კაპიტალის" ანალიზის შესაბამისად ვიმოქმედებთ, რომ ბაზარს მისთვის საინტერესო და საჭირო სერვისები შევთავაზოთ. რაც შეეხება კონკრეტულად ჩვენს კომპანიას, Allproperti.ge-ს მიზანია, რომ ციფრული სივრცე უძრავი ქონების ბაზრისთვის გავხადოთ ღია, რისი შესაძლებლობაც აქამდე არ იყო. ახლა მთავარია, რომ ჩვენი ყველა სერვისი იყოს ხელმისაწვდომი ციფრულად მთელი საქართველოს მასშტაბით. "თიბისისთან" ერთად ვგეგმავთ, რომ უზბეკეთსა და აზერბაიჯანში გავიტანოთ ჩვენი პლატფორმა, რომელიც იქნება ერთ-ერთი პირველი ეკოსისტემა რეგიონში და ჩვენ ამ მიმართულებითაც ვვითარდებით."

როგორც "თიბისი კაპიტალის" კვლევიდან ჩანს, სექტორისთვის დამახასიათებელი ფუნდამენტური კრიტერიუმები ჯანსაღია, რაც ამჟამად სექტორის "გადახურების" საშიშროებას გამორიცხავს. 2018 წლის ტრანზაქციების საშუალო ფასი, წინა წელთან შედარებით, 6%-ით გაზრდილია ლარში, ხოლო 5%-ით დოლარში.

მსგავს ქალაქებთან შედარებით, თბილისში ბინების ფასი უფრო იაფია როგორც გარეუბნებში, ასევე ქალაქის ცენტრში, რაც სამომავლო ზრდის შესაძლებლობაზე მიუთითებს. გრძელვადიან პერსპექტივაში "თიბისი კაპიტალი" საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ნელ და სტაბილურ ზრდას პროგნოზირებს, ახლო მომავალში ზომიერი ბალანსის შენარჩუნებით.

როგორც აღმოჩნდა, ყველაზე ძვირი უბნის სტატუსს მთაწმინდა და ვაკე ინარჩუნებს, ამ უბნებში უძრავი ქონება მნიშვნელოვნად ძვირი ღირს, ვიდრე სხვაგან, რის შესახებაც აღნიშნულია "თიბისი კაპიტალის" მიერ ჩატარებულ უძრავი ქონების ბაზრის კვლევაში. ამავე კვლევის მიხედვით, გლდანში, სამგორში, დიდ დიღომსა და ნაძალადევში უძრავი ქონება შედარებით ხელმისაწვდომ ფასად იყიდება.

კვლევის მიხედვით, 2018 წელს მთაწმინდაზე ახალაშენებულ ბინებში ერთი კვადრატული მეტრის ფასი 1100-1200 დოლარის ფარგლებში მერყეობდა. სიძვირის მიხედვით მეორე ადგილზეა ვაკე, აქ ერთი კვადრატული მეტრის ფასი 1000-1100 დოლარის ფარგლებშია. სამეულში შედის საბურთალო, სადაც კვადრატული მეტრის შეძენა 900-1000 დოლარად არის შესაძლებელი.

კვლევის მიხედვით, მშენებარე კორპუსებში 700-800 დოლარის ფარგლებში მერყეობს კვადრატული მეტრის ფასი კრწანისში, დაახლოებით ამ ფასად არის შესაძლებელი ყიდვა დიდუბეში, ჩუღურეთსა და ისნის რაიონებში. 600 დოლარზე ცოტა ძვირი ღირს კვადრატული მეტრი ნაძალადევის რაიონში მდებარე ახალაშენებულ კორპუსებში. "თიბისი კაპიტალის" კვლევის მიხედვით, 2018 წელს 600 დოლარი ღირდა კვადრატული მეტრი სამგორში, დიდ დიღომსა და გლდანში.

რაც შეეხება მეორადი უძრავი ქონების ფასებს, კვლევის მიხედვით, ყველაზე ძვირია ბინები ვაკეში, აქ 2018 წელს ერთი კვადრატული მეტრი 900-1000 დოლარი ღირდა. 900 დოლარი ღირდა კვადრატული მეტრი მთაწმინდაზე, 800 დოლარი საბურთალოზე, დიდუბეში კი ძველ კორპუსებში ერთი კვადრატული მეტრის შეძენა 700-800 დოლარად იყო შესაძლებელი. ამავე კვლევის მიხედვით, 700 დოლარად იყო შესაძლებელი კვადრატული მეტრის შეძენა კრწანისსა და ჩუღურეთში; 600-700 დოლარი ღირდა კვადრატული მეტრი ისანსა და გლდანში; ნაძალადევში, სამგორსა და დიდ დიღომში კი მეორად ბინებში ერთი კვადრატული მეტრი 600 დოლარი იყო.

"ბინების რეალიზებული ფართობი 31%-ით გაიზარდა, რასაც, იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობასთან ერთად, ეროვნული ბანკის მიერ დაანონსებული რეგულაციის მოლოდინმა შეუწყო ხელი. ხოლო რეგულაციის ამოქმედების შემდეგ, 2019 წლის იანვარში დამტკიცებული იპოთეკური სესხების ოდენობა 47%-ით შემცირდა, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. 2018 წელს მოთხოვნის განსაკუთრებული ზრდა პრემიუმ და საშუალო სეგმენტის ბინებზე დაფიქსირდა. ცენტრალურ უბნებში რეალიზაციის მნიშვნელოვანი ნაწილი დიდი ფართობის ბინებზე მოთხოვნით არის განპირობებული, ხოლო გარეუბნებში შედარებით პატარა ბინების გაყიდვა სჭარბობს," - აღნიშნულია კვლევაში.

"თიბისი კაპიტალი" "თიბისი ბანკის" შვილობილი და ლიცენზირებული საბროკერო კომპანიაა, რომელიც მომხმარებლებს სთავაზობს საინვესტიციო საბანკო მომსახურებას. 2017 წლიდან "თიბისი კაპიტალი" გახდა "თიბისი ბანკის" კორპორაციული და საინვესტიციო საბანკო ბიზნესის ნაწილი. კომპანიის ძირითადი ბიზნესმიმართულებებია: ფინანსური კონსულტაციები და საკრედიტო, სარეიტინგო მომსახურება, ობლიგაციებისა და აქციების ემისია, საინვესტიციო კვლევითი და საბროკერო საქმიანობა.